居住用財産を買換えて譲渡損失が発生した場合の損益通算の特例

居住用財産を譲渡して譲渡損が発生した場合

　居住用財産を譲渡して譲渡損が発生した場合、一定の要件を満たせば、譲渡損失を他の所得と相殺し、相殺しきれない損失は、翌年以後３年間繰り越すことが可能です。

居住用財産を買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用がある場合

　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算の特例が受けられるのは、買換資産に係る住宅借入金がある場合です。
　譲渡収入から取得費を控除した金額がマイナスの場合に、その譲渡損失の金額が損益通算できる金額となります。
　譲渡損失を他の所得から控除して、まだ損失が残っていれば、翌年以後３年間繰り越すことができます。
※土地のうち５００平方メートルを超える部分に相当する居住用財産の譲渡損失の金額については、損益通算の特例を受けることはできますが、繰越控除はできません。
※翌年以後については、合計所得金額が3,000万円を超えた年は繰り越した損失と相殺することができません。
※この規定は、住宅借入金等特別控除制度との併用が可能です。

居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を受けるための適用要件

　居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例を受けるためには、下記の要件を満たしている必要があります。

　（１）自分が住んでいる家、その敷地の譲渡である（転勤して家族が住んでいる場合も可）
　（２）以前住んでいた場合は、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに譲渡している
　（３）譲渡した年の１月１日において、譲渡資産の所有期間が５年を超えること
　（４）譲渡した年の前年１月１日から譲渡した年の翌年１２月３１日までの３年間の間に居住用財産を購入している。
　（５）買換資産を取得した年の翌年１２月３１日までの間に買換資産に居住しているまたは居住する見込みであること
　（６）借入金の返済期間が１０年以上であること
　（７）譲渡資産、買換資産ともに国内にあること
　（８）買い換えた家屋の床面積のうち居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上であるもの
　（９）前年以前３年以内の年において、居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けないこと
　（１０）譲渡した年の前年、前々年に、居住用財産を譲渡して課税の特例を受けていないこと
　（１１）譲渡した年に特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受けないこと
　（１２）売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと

※実際に適用を受けられるかどうかは、税務署または専門家にご相談下さい。

適用を受けるためには？

　居住用財産の買換えの特例の適用を受けるためには、次の書類を添付して確定申告を行います。

・譲渡所得の内訳書
・譲渡資産の売買契約書（取得時、譲渡時）の写し
・譲渡費用、取得費用等の領収書等の写し
・譲渡資産の登記事項証明書
・買換資産の登記事項証明書
・譲渡所得申告のチェックシート
・居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
・居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書
・譲渡した資産に借地権等がある場合は、土地賃貸借契約書などその面積が分かるもの
・譲渡した物件の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票（除票）の写し（譲渡した日から２ヵ月を経過した後に交付を受けたものに限る）または戸籍の附票の写し
・買換資産の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票の写し
・買換資産を取得した年の１２月３１日時点の買換資産の住宅借入金等の残高証明書

※翌年以後の繰越控除のために必要な書類

・通算後譲渡損失の金額及びその金額の計算の基礎、その他参考となるべき事項を記載した明細書
・控除を受けようとする年の１２月３１日における買換資産の住宅借入金等の残高証明書