居住用財産を譲渡した場合　買い換えの場合の特例

居住用財産を譲渡した場合

　土地や建物を譲渡して、譲渡益が発生した場合、確定申告を行う必要があります。

居住用財産を買い換えた場合の課税の特例

　居住用財産を売却し、代わりに別の居住用財産を購入した場合（居住用財産を買い換えた場合）には、一定の要件を満たせば、売却益にかかる税金の納税を将来に引き延ばすことが可能です。

課税の繰り延べとは？

　例えば、譲渡収入が 6,000万円　譲渡資産の取得費 1,000万円で、買換資産の取得価額が 8,000万円とします。
　通常は、6,000万円－1,000万円＝ 5,000万円に対して税金がかかりますが、この特例を使うことで、この 5,000万円に対しては課税がされなくなります。

　ただし、この規定を使うと、将来この 8,000万円で取得した資産を 1億円で売却した場合には、「1億円－ 8,000万円＝ 2,000万円」ではなく、
「1億円－ 1,000万円（前の資産の取得費）＝ 9,000万円」に対して課税されます。

　このように買い換えた時には課税せずに、将来この買換資産を譲渡した時に課税されるため、将来まで納税を繰り延べていることになります。

　※分かりやすくするため、減価償却費などは考慮しておりません。

居住用財産の買換えの特例を受けるための適用要件

　この買換の特例を受けるためには、下記の要件を満たしている必要があります。

　（１）自分が住んでいる家、その敷地の譲渡である（転勤して家族が住んでいる場合も可）
　（２）以前住んでいた場合は、住まなくなった日から３年目の年の１２月３１日までに譲渡している
　（３）譲渡資産、買換資産ともに日本国内にあること
　（４）売った人の居住期間が１０年以上で、売った年の１月１日時点での所有期間（土地建物共に）が１０年を超えている
　（５）居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例など他の特例の適用を受けない
　（６）買い換える建物の床面積が５０平方メートル以上で、買い換える土地の面積が５００平方メートル以下である
　（７）売った年の前年から翌年までの３年間の間に買い換えること
　（８）買い換えた資産に一定期間内に住むこと
　（９）前年、前々年に、居住用財産を譲渡して課税の特例を受けていない
　（１０）売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でない

　また、この特例を受けるだけを目的として一時的に入居した場合などは、認められません。

　※実際に適用を受けられるかどうかは、税務署や専門家に相談して下さい。

適用を受けるためには？

　居住用財産の買換えの特例の適用を受けるためには、次の書類を添付して確定申告を行います。

・譲渡所得の内訳書
・譲渡資産の売買契約書（取得時、譲渡時）の写し
・取得資産の売買契約書
・譲渡費用、取得費用等の領収書等の写し
・譲渡所得申告のチェックシート
・譲渡した土地建物等に係る登記事項証明書
・譲渡した物件の所在地を管轄する市区町村から交付を受けた住民票（除票）の写し（譲渡した日から２ヵ月を経過した後に交付を受けたものに限る）
・買換資産の登記事項証明書
・買換資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた住民票の写し
・譲渡の翌年に買換資産を取得する場合は、買換（代替）資産の明細書